Investir en SCPI : les astuces pour réduire vos impôts
Lorsqu’on détient directement des parts de SCPI, plusieurs types de revenus peuvent être générés : loyers (revenus fonciers), gains financiers issus de la gestion de trésorerie, et éventuelles plus-values lors d’une revente.
Le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) a fait preuve d'une belle résilience en 2024, affichant une collecte brute de 4,7 milliards d’euros, selon l’ASPIM. Même si ces chiffres restent inférieurs aux années record observées entre 2016 et 2022, les SCPI continuent d'offrir un rendement moyen attractif de 4,72 % brut. Toutefois, ce rendement étant soumis à la fiscalité, la rentabilité nette peut varier sensiblement en fonction de votre situation fiscale et du mode de détention de vos parts.
Revenus fonciers : deux régimes d'imposition
Le régime réel :
Obligatoire dès que vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an, ce régime impose les loyers nets (revenus bruts moins frais de gestion et d'acquisition) selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %. Au total, les taux d’imposition peuvent varier de 28,2 % (pour les revenus les plus faibles) jusqu’à 62,2 % pour les plus hauts revenus, incluant éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Le régime microfoncier :
Ce régime simplifié s’applique aux contribuables percevant moins de 15 000 euros annuels en revenus fonciers, sous conditions précises : vous devez également être propriétaire d'un autre bien immobilier loué nu. Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts, limitant ainsi votre base imposable à 70 % du montant perçu, applicable aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.
Attention toutefois, ce régime n’est pas cumulable avec certains dispositifs fiscaux spécifiques (LMNP, Malraux, Censi-Bouvard, etc.).
Revenus financiers : flat tax ou barème progressif ?
Les revenus issus des placements financiers réalisés par la SCPI (gestion de trésorerie) sont taxables. Deux options s’offrent au contribuable :
• La flat tax (Prélèvement Forfaitaire Unique) : impose ces revenus à 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
• Le barème progressif de l’impôt sur le revenu : en cochant la case 2OP, cette option peut être avantageuse si votre taux marginal d'imposition est faible (0 % ou 11 %).
SCPI étrangères : une fiscalité particulière
Certaines SCPI investissent désormais massivement à l’étranger, rendant la fiscalité un peu plus complexe. Grâce aux conventions fiscales internationales, vous évitez une double imposition. Généralement, les impôts payés à l’étranger sont compensés en France par un crédit d’impôt. Concrètement, vous devez remplir les formulaires 2047 et 2042 en précisant les impôts payés hors de France. Cette procédure est courante pour les SCPI investies en Allemagne, par exemple, mais varie selon les accords fiscaux bilatéraux.
Plus-values de cession des parts de SCPI
En cas de revente, les plus-values sont taxées à 19 % (impôt sur le revenu) et à 17,2 % (prélèvements sociaux). Des abattements progressifs sont appliqués en fonction de la durée de détention, permettant une exonération totale d’impôt après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En cas de moins-value, celle-ci peut être déduite des plus-values réalisées sur des biens de même nature pendant une période de dix ans.
Détention via une assurance-vie
Pour les SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie, la fiscalité ne s'applique qu'au moment du retrait. Les règles spécifiques à l'assurance-vie s'appliquent alors.
SCPI et impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les parts de SCPI, même détenues via une assurance-vie, doivent être déclarées dans le cadre de l'IFI selon la quote-part immobilière de leur valeur au 1er janvier 2025. Le seuil déclencheur est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable.
Déclaration : importance de l'IFU
Pour remplir correctement votre déclaration de revenus, vous recevrez de la société de gestion un document essentiel : l'imprimé fiscal unique (IFU). Celui-ci récapitule l’ensemble des données nécessaires à votre déclaration fiscale annuelle.
Attention : les revenus des SCPI ne figurent pas sur votre déclaration préremplie. Vous êtes personnellement responsable de leur déclaration complète et correcte afin d’éviter tout redressement fiscal.