Quelles limites pour l'éxonération des plus-values des résidences principales ?
Les plus-values réalisées lors de la vente d'une résidence principale sont exonérées d'impôt, quelque soit le nombre de transactions réalisées.
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre le prix de vente du bien et prix d'acquisition du bien. Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value. La plus-value est diminuée d'un abattement : Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d'un impôt (revenus, valeur d'un bien, etc.) qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %). Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Vous devez payer, en sus, des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
Cependant, vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).
Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Le nombre d’exonérations n’est pas limité par la loi. Cependant, le juge peut sanctionner les abus en la matière, à condition de démontrer le caractère non principal de l’habitation.
Ainsi un contribuable avait procédé en treize ans à neuf opérations d'achat de terrains et de revente de maisons d'habitation qu'il y avait fait construire en plaçant ces cessions sous le régime de l'exonération prévu en faveur des résidences principales.
L'administration fiscale avait remis en cause ces exonérations en estimant que le contribuable avait, du fait de ces opérations, la qualité de marchand de biens. Les juges du fond avaient donné raison à l'administration. Le Conseil d'État (CE 14.06.2023 n° 461960) annule pour erreur de droit l'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux qui avait jugé, d'une part, que ces opérations procédaient d'une intention spéculative et, d’autre part, que le contribuable n'apportait pas la preuve que les habitations étaient à la date de leur cession son habitation principale, alors que parallèlement l'administration n'avait ni remis en cause l'affectation à la résidence principale de certains des immeubles, ni invoqué l'abus de droit.
Par conséquent, sauf d'invoquer l'abus de droit, la présomption d'absence d'intention spéculative à l'acquisition successive de plusieurs immeubles occupés à titre de résidence principale fait obstacle à la qualification d'une activité de marchand de biens. L'affaire est renvoyée devant la même cour qui devra apprécier pour chacune des opérations en cause si l'immeuble était, ou non, effectivement affecté à la résidence principale du contribuable au moment de la revente.